​Недвижимость или сарай?


Вопрос о проблемах незаконного строительства

на частном участке недавно решал Верховный суд. Речь шла

о строительстве без разрешения «вспомогательных» объектов.

Самовольная постройка без права собственности

Предыстория такова: прокурор одного из субъектов попросил обязать двух собственников снести незаконно построенное ими сооружение. Оказалось, что никаких разрешений на строительство у граждан нет, и объект нарушил градостроительные нормы. Районный суд с этим согласился, распорядившись все снести. А областной суд сказал – нет. В итоге дело разбирали в Верховном суде. Там перечитали решение районного суда в пользу прокурора. Тот сослался на Градостроительный кодекс (ст. 51) и подтвердил – постройка выросла без разрешений и на земле, которая считается охранной зоной инженерных коммуникаций. То есть, под строением проходят трубы.

Областной суд, отказывая прокурору, заявил, что строение возведено для «хранения индивидуального транспортного средства», проще говоря – обыкновенный гараж. И никаких разрешений на его возведение не требуется. В свою очередь Верховный суд напомнил, что по 222 статье Гражданского кодекса самовольной постройкой считается жилой дом или другое недвижимое имущество, «созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом», то есть построенный без документов. Человек, соорудивший самовольную постройку, никаких прав собственности на нее не приобретает. Более того, самовольная постройка подлежит сносу либо самим строителем, либо за его счет.

Кто мешал узаконить объект?

Кстати, теме строительства без документов был посвящен специальный пленум № 10/22 от 29 апреля 2010 года. Там сказано следующее: «Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли были при ее возведении существенные нарушения градостроительных норм, создает ли постройка угрозу жизни и здоровью граждан». Для чего назначается экспертиза. А вот отсутствие разрешения на строительство, подчеркнул совместный пленум, «не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольно возведенную постройку». Пленум также подчеркнул, что суду в таких случаях необходимо установить, а пытался ли человек свой объект узаконить. И главное – если пытался, а ему чиновники отказали, то суд обязательно должен посмотреть, законен ли был отказ чиновников.

Вспомогательное сооружение

В рассматриваемом деле областной суд, отказывая прокурору, сказал: «Спорный объект – сооружение, на возведение которого не требуется разрешения». Верховный суд в этой связи сделал заявление. Составной частью жилого дома, помимо основного жилого строения и жилых пристроек, являются также вспомогательные строения, предназначенные для обслуживания жилого здания. Вспомогательными считаются сараи, гаражи, бани, колодцы и прочее. Все они, выражаясь юридическим языком, следуют судьбе главной вещи, то есть дома ( ст. 135 ГК).

По Градостроительному кодексу, разрешения на строительство не требуется, если возводится гараж на участке гражданина, и он не предназначен для предпринимательских целей. Не нужно разрешений и на так называемые вспомогательные сооружения. Верховный суд напоминает, что по закону, единственным критерием отнесения строений к вспомогательным является наличие на участке основного здания, по отношению к которому новое сооружение выполняет вспомогательную, обслуживающую функцию.

По нашему спору районный суд установил, что спорный объект – это двухэтажное нежилое строение. А по документам, его целевое назначение – многофункциональное деловое обслуживающее здание. И оно не соответствует определению объектов для хранения транспортных средств. Такое определение четко дано в строительных нормах и правилах (СНиП 21-02-99). Верховный суд подчеркнул, что его областные коллеги, отказывая прокурору, не приняли во внимание Перечень градостроительных регламентов капитального строительства. Там все четко привязано к видам использования земельного участка. В Перечне –

разрешенное использование участков с «многофункциональными обслуживающими зданиями» и «сооружения для хранения транспортных средств» разделено, пишет «РГ».